1. การขายฝาก

แต่เป็นกรณีทำผิดแบบ แต่ผู้ขายทำสัญญาและส่งมอบ หนังสือรับรองการทำประโยชน์ และส่งมอบที่ดินให้กับผู้ซื้อฝาก ถือเป็นการครอบครองแทนผู้ขาย แม้ครอบครองนานเท่าใดก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5801/2552
ป.วิ.พ. มาตรา 142(5), 246, 247
ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคหนึ่ง, 491, 1377, 1379, 1381, 1382

จำเลยขายที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ให้ อ. และ ล. บิดามารดาโจทก์โดยมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เพราะจำเลยแจ้งว่าหากมีเงินจะมาขอซื้อคืนในภายหลัง แต่ทำสัญญาซื้อขายไว้พร้อมกับส่งมอบหนังสือรับรองการทำประโยชน์และที่ดินให้เข้าครอบครองอย่างเจ้าของ ข้อที่ว่าหากมีเงินจะมาขอซื้อคืนในภายหลังมีลักษณะเป็นการไถ่ทรัพย์คืนเช่นสัญญาขายฝากตาม ป.พ.พ. มาตรา 491 เมื่อไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมตกเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคหนึ่ง ปัญหาว่านิติกรรมขายฝากทำผิดแบบตกเป็นโมฆะหรือไม่ เป็นปัญหาข้อกฎหมายเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชน ศาลฎีกามีอำนาจหยิบยกขึ้นวินิจฉัยได้ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 142 (5) ประกอบมาตรา 246 และ 247 การที่ อ. และ ล. เข้าครอบครองที่ดินพิพาทก็เป็นการครอบครองแทนจำเลย แม้ต่อมา อ. ถึงแก่ความตายและ ล. มอบการครอบครองที่ดินพิพาทแก่โจทก์ การครอบครองที่ดินพิพาทของโจทก์ต้องถือว่าเป็นการครอบครองที่ดินพิพาทแทนจำเลยจนกว่าจะมีการบอกกล่าวเปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือตาม ป.พ.พ. มาตรา 1381 หรือจนกว่าจำเลยจะแสดงเจตนาสละการครอบครองให้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1377 และ 1379 ที่โจทก์เบิกความว่า ฝ่ายโจทก์ไปหาจำเลยเพื่อให้โอนเปลี่ยนชื่อจำเลยเป็นชื่อโจทก์ 3 ครั้ง แต่จำเลยไม่ยินยอม ก็ถือไม่ได้ว่าเป็นการบอกกล่าวเปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือตามมาตรา 1381 ข้างต้น แต่กลับเป็นข้อสนับสนุนว่าจำเลยไม่ได้แสดงเจตนาสละการครอบครองตามมาตรา 1377 และ 1379 ดังกล่าว โจทก์จึงยังไม่ได้สิทธิครอบครองที่ดินพิพาท ที่ดินพิพาทจึงมีเพียงหนังสือรับรองการทำประโยชน์ จำเลยย่อมมีสิทธินำไปขอเปลี่ยนเป็นโฉนดที่ดินตามประมวลกฎหมายที่ดิน เมื่อปรากฏว่าที่ดินพิพาทได้เปลี่ยนจากหนังสือรับรองการทำประโยชน์เป็นโฉนดที่ดินแล้วจำเลยย่อมมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาท ซึ่งโจทก์จะได้กรรมสิทธิ์ก็แต่โดยการครอบครองปรปักษ์เท่านั้น แม้ข้อเท็จจริงจะฟังได้ว่าหลังจากที่ดินพิพาทเป็นที่ดินมีโฉนดและโจทก์ได้บอกกล่าวเปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือตามมาตรา 1381 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ก็ตาม แต่เมื่อนับถึงวันที่โจทก์ฟ้องโจทก์ยังครอบครองที่ดินพิพาทไม่ถึง 10 ปี จึงไม่ได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1382

2 .เกี่ยวกับสัญญาเช่าทรัพย์
เงินประกันความเสียหายที่จ่ายไปในการเช่าทรัพย์
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1990/2552
ป.พ.พ. มาตรา 569 วรรคสอง (ผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ ของผู้โอนที่มีต่อผู้เช่า)

โจทก์ซื้อตึกแถวพิพาทมาจาก ป. โดยมีจำเลยเช่าตึกแถวดังกล่าวจาก ป. อยู่ก่อนแล้ว โดยจำเลยชำระเงินประกันความเสียหายจากการเช่าให้ ป. ใช้จำนวนหนึ่ง เงินประกันการเช่านี้เป็นเงินประกันความเสียหายที่เกิดขึ้นจากข้อตกลงระหว่างจำเลยผู้เช่าและผู้ให้เช่าเดิม แม้ระบุไว้ในสัญญาเช่าก็เป็นเพียงสิทธิและหน้าที่อื่นตามสัญญาเช่า ทั้งไม่ใช่หน้าที่และความรับผิดระหว่างผู้ให้เช่ากับผู้เช่าตามที่ ป.พ.พ. กำหนดไว้จึงไม่ใช่สิทธิและหน้าที่ที่เป็นสาระสำคัญเกี่ยวกับสัญญาเช่า กรณีไม่ใช่สิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่าที่ผู้รับโอนจะต้องรับไป ดังที่บัญญัติไว้ใน ป.พ.พ. มาตรา 569 วรรคสอง การคืนเงินประกันการเช่าจึงไม่ใช่หน้าที่ตามสัญญาเช่าที่โจทก์ในฐานะผู้รับโอนจะต้องรับผิดและปฏิบัติตาม เมื่อโจทก์ไม่ต้องรับผิดคืนเงินประกันการเช่าศาลอุทธรณ์จึงไม่มีสิทธินำเงินประกันการเช่าจำนวน 72,000 บาท มาหักจากค่าเสียหายที่จำเลยค้างชำระค่าเช่าโจทก์ได้โจกท์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกไปจากตึกแถวพิพาท กับให้ชำระค่าเสียหายจำนวน 204,000 บาท และค่าเสียหายอีกเดือนละ 28,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะออกจากตึกแถวพิพาท และค่าเสียหายที่โจทก์ไม่สามารถขยายกิจการเดือนละ 360,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 204,000 บาท และต้นเงิน 360,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะออกไปจากตึกแถวพิพาท

จำเลยให้การ ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกไปจากตึกแถวเลขที่ 493/11 ถนนราชวิถี แขวงถนนพญาไท เขตราชเทวี (ดุสิต) กรุงเทพมหานครให้จำเลยชำระเงินจำนวน 165,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ และชำระค่าเสียหายอีกเดือนละ 15,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะออกจากตึกแถวพิพาท กับให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์โดยกำหนดค่าทนายความ 7,000 บาท เฉพาะค่าขึ้นศาลให้ใช้แทนเท่าทุนทรัพย์ที่โจทก์ชนะคดี คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก

จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยชำระเงินจำนวน 93,000 บาท แก่โจทก์ พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ นอกจากที่แก้คงเป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับโจทก์ฎีกา โดยผู้พิพากษาที่ได้นั่งพิจารณาคดีในศาลชั้นต้นรับรองว่ามีเหตุสมควรที่จะฎีกาในปัญหาข้อเท็จจริงได้

จำเลยฎีกา แต่ระหว่างการพิจารณาของศาลฎีกาจำเลยยื่นคำร้องขอถอนฎีกา ศาลฎีกาอนุญาต
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงที่โจทก์จำเลยไม่โต้แย้งกันรับฟังเป็นยุติว่า เมื่อวันที่ 6 สิงหาคม 2544 โจทก์ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 3904 ตำบลสามเสนใน (พญาไท) อำเภอดุสิต กรุงเทพมหานคร พร้อมตึกแถวพิพาทเลขที่ 493/11 ถนนราชวิถี แขวงพญาไท เขตราชเทวี (ดุสิต) กรุงเทพมหานคร จากนางปิยา กับพวกรวม 7 คน โดยจำเลยได้ทำสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทจากนางปิยาก่อนแล้วมีกำหนดเวลาเช่า 2 ปี นับแต่วันที่ 9 มกราคม 2543 ถึงวันที่ 8 มกราคม 2545 อัตราค่าเช่าเดือนละ 24,000 บาท โจทก์บอกกล่าวให้จำเลยทราบการโอนและให้ชำระค่าเช่าตึกแถวพิพาทแก่โจทก์ตั้งแต่เดือนสิงหาคม 2544 แต่จำเลยไม่ยอมชำระค่าเช่าเป็นเวลา 5 เดือน เป็นเงิน 120,000 บาท เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าโจทก์แจ้งให้จำเลยและบริวารออกจากตึกแถวพิพาท จำเลยเพิกเฉย คดีมีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์เพียงว่า ศาลอุทธรณ์มีสิทธินำเงินค่าเช่าล่วงหน้าที่จำเลยชำระจำนวน 72,000 บาท มาหักกับค่าเช่าค้างชำระได้หรือไม่ ข้อเท็จจริงได้ความตามที่โจทก์นำสืบตามสัญญาเช่า ข้อ 3 และข้อ 4 ว่า จำเลยได้ชำระค่าเช่าล่วงหน้าในวันทำสัญญาเป็นเวลา 3 เดือน จำนวน 72,000 บาท ให้ผู้ให้เช่ายึดถือไว้เป็นประกันการเช่าเพื่อหักเป็นค่าใช้จ่าย ค่ากระแสไฟฟ้า ค่าน้ำประปา ค่าโทรศัพท์ และค่าภาษีโรงเรือนและที่ดินที่ค้างชำระจนถึงวันสิ้นสุดระยะเวลาการเช่า ถ้าเหลือเงินเท่าใดผู้ให้เช่าจะคืนให้แก่ผู้เช่า เห็นว่า เงินประกันการเช่านี้เป็นเงินประกันความเสียหายที่เกิดขึ้นจากข้อตกลงระหว่างจำเลยผู้เช่าและผู้ให้เช่าเดิมแม้ระบุไว้ในสัญญาเช่าก็เป็นเพียงสิทธิและหน้าที่อื่นตามสัญญาเช่า ทั้งไม่ใช่หน้าที่และความรับผิดระหว่างผู้ให้เช่ากับผู้เช่าตามที่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์กำหนดไว้จึงไม่มีสิทธิและหน้าที่ที่เป็นสาระสำคัญเกี่ยวกับสัญญาเช่า กรณีไม่ใช่สิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่าที่รับโอนจะต้องรับไป ดังที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 วรรคสอง การคืนเงินประกันการเช่าจึงไม่ใช่หน้าที่ตามสัญญาเช่าที่โจทก์ในฐานะผู้รับโอนจะต้องรับผิดและปฏิบัติตาม เมื่อโจทก์ไม่ต้องรับผิดคืนเงินประกันการเช่า ศาลอุทธรณ์จึงไม่มีสิทธินำเงินประกันการเช่าจำนวน 72,000 บาท มาหักจากค่าเสียหายที่จำเลยค้างชำระค่าเช่าโจทก์ได้ ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ฟังขึ้น"

พิพากษาแก้เป็นว่า ให้บังคับคดีไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์และชั้นฎีกาให้เป็นพับ